Quốc hội thảo luận dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Đa số đại biểu tán thành sự cần thiết ban hành Luật này nhằm tiếp tục phát triển lành mạnh thị trường bất động sản; nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Qua thảo luận, nhiều đại biểu Quốc hội cũng đề nghị tiếp tục rà soát, nghiên cứu để luật hóa những vấn đề đã được áp dụng ổn định trong thực tiễn cũng như xử lý những vấn đề vướng mắc tồn tại trong thực tế hiện nay của Luật kinh doanh bất động sản, làm lành mạnh thị trường bất động sản, đồng thời luật cũng phải đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với pháp luật về dân sự, đất đai, nhà ở, xây dựng, đầu tư, quốc tịch.

Bày tỏ quan điểm về phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, đại biểu Phùng Đức Tiến (Hà Nam) tán thành với việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài như Điều 7 dự thảo luật để tạo sân chơi bình đẳng cho các chủ thể kinh doanh. Tuy nhiên, đại biểu Tiến cho rằng, bất động sản gắn liền với quyền sử dụng đất là vấn đề phức tạp và nhạy cảm, việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, do đó phải có quy định cụ thể để vừa đảm bảo sự kiểm soát của nhà nước, không làm xâm hại đến chủ quyền lãnh thổ, an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia và trật tự cộng đồng, đồng thời tránh được những hệ lụy có thể phát sinh.

Theo đại biểu, dự thảo luận cần bóc tách hai vấn đề: Mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng phải tăng cường điều kiện ràng buộc để đảm bảo sự kiểm soát của nhà nước.

Đại biểu đề xuất dự thảo cần có quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài không được đầu tư kinh doanh bất động sản ở những nơi nhạy cảm về an ninh quốc phòng; sàng lọc kỹ tư cách pháp lý và năng lực tài chính của tổ chức, cá nhân nước ngoài kinh doanh bất động sản; siết chặt thủ tục phê duyệt dự án; tăng cường tính trách nhiệm tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia kinh doanh bất động sản...

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Luật quy định các cá nhân, tổ chức muốn tham gia kinh doanh BĐS trên thị trường phải lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với vốn pháp định tối thiểu là 50 tỷ đồng. Đồng tình với quy định này, song đại biểu Phạm Văn Tấn (Nghệ An) cho rằng mức 50 tỷ cao hơn nhiều so với quy định hiện nay, chưa phù hợp và có thể gây khó cho doanh nghiệp, khiến đồng vốn doanh nghiệp sử dụng không hiệu quả, hơn nữa nếu doanh nghiệp có quy mô nhỏ thì dùng không hết số vốn này. Vì vậy, ông đề nghị nên để số vốn pháp định khác và linh hoạt hơn, nếu doanh nghiệp đã có dự án đầu tư rồi sẽ tăng vốn thì hợp lý hơn.

Còn đại biểu Trương Trọng Nghĩa (TP.Hồ Chí Minh) nhấn mạnh vốn pháp định là cần thiết nhưng đừng để khai cho có rồi không ai kiểm soát. Đây là tình trạng xảy ra thường xuyên trong nhiều lĩnh vực.

Đại biểu Trần Thị Quốc Khánh (Hà Nội) cho rằng việc không có năng lực tài chính thực sự hoặc chỉ khai cho có, thậm chí có người kinh doanh bất động sản mà không có đồng nào, làm ăn kiểu “tay không bắt giặc” gây nhiều rủi ro cho những người tham gia, khiến thị trường méo mó, tiêu cực.

Góp ý về một số quy định của dự thảo Luật, đại biểu Trương Trọng Nghĩa (TP. Hồ Chí Minh) đề xuất nhà đầu tư bất động sản phải có trách nhiệm, nghĩa vụ đóng quỹ bảo vệ môi trường vì nhà đầu tư sử dụng, dựa vào cầu đường và công trình công cộng của nhà nước trong quá trình xây dựng dự án của mình. Ngoài ra cần đưa khái niệm “bảo hành công trình” vào luật để buộc nhà đầu tư phải có cam kết và bảo hành tuổi thọ công trình.

Liên quan đến việc bảo lãnh trong bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 16) và bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 21), đa số đại biểu tán thành với quy định trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai thì Chủ đầu tư phải ký hợp đồng bảo lãnh với một ngân hàng thương mại. Các đại biểu cho rằng, thực tế thời gian qua thị trường bất động sản phát sinh nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng liên quan đến việc sử dụng tiền ứng trước của khách hàng để triển khai dự án. Quy định này khắc phục được tình trạng sử dụng không đúng mục đích tiền ứng trước của bên mua; góp phần bảo vệ khách hàng; tăng cường kiểm soát, bảo đảm chủ đầu tư sử dụng tiền của khách hàng đúng mục đích, phù hợp với tiến độ của dự án.

Tuy nhiên, cũng có đại biểu cho rằng quy định khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh cho phép là tăng thêm thủ tục hành chính (khoản 1 Điều 21) và đề nghị bỏ quy định này vì việc mua bán đã theo hợp đồng, mặt khác, đã có bảo lãnh của ngân hàng để giám sát tiến độ giải ngân và thực hiện dự án kinh doanh bất động sản.

Ngoài những nội dung trên, các đại biểu Quốc hội cũng thảo luận cho ý kiến về thanh toán trong giao dịch bất động sản; điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản; quy định cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng kinh doanh bất động sản...

Trước đó, với 86,75% số phiếu tán thành, Quốc hội đã thông qua Luật xây dựng (sửa đổi). Luật xây dựng (sửa đổi) gồm 10 Chương, 168 Điều quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân và quản lý nhà nước trong hoạt động đầu tư xây dựng. Luật này sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2015./.