1/ Về nguyên tắc định giá đất: Giá đất thị trường.
Khoản 3, Điều 107 của Dự thảo quy định nguyên tắc “Phù hợp với giá đất phổ biến của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, đấu giá quyền sử dụng đất thành công (gọi chung là giá đất thị trường) hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất.
Áp dụng giá đất thị trường là một trong những căn cứ quan trọng nhất nhưng cũng khó khăn nhất để Nhà nước định ra giá đất cho sát đúng để thực hiện công tác bồi thường khi thu hồi đất.
“Giá đất thị trường” đang được Luật Đất đai hiện hành (Luật Đất đai năm 2003) quy định như là một trong những nguyên tắc và căn cứ để định giá đất. Tuy nhiên chế định này đang tồn tại nhiều vấn đề bất cập, thiếu căn cứ để xác định giá dẫn đến tình trạng giá đất thị trường luôn luôn bị thả nổi, việc định giá nặng tính chủ quan, duy ý chí, gây nhiều khó khăn cho Nhà nước và gây không ít thiệt thòi cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất. Dự thảo Luật Đất đai (Sửa đổi) lần này tiếp tục chế định “giá đất thị trường”, là căn cứ đồng thời là nguyên tắc để định giá đất.
Tuy nhiên so sánh với luật Đất đai hiện hành thì vấn đề “giá đất thị trường” thể hiện trong điều luật nói trên vẫn còn thiếu cụ thể, còn mang tính định tính và giá trị tương đối trong áp dụng, chưa có tính định lượng và tính chế định của một điều luật.
Do thiếu cơ sở thực tiễn nên giá thị trường về thị trường thu hồi đất luôn luôn bị thả nổi, chỉ xác định bằng cảm tính.
Chừng nào “giá đất thị trường” trong bồi thường thu hồi đất chưa được pháp luật quy định rõ ràng, cụ thể thì vẫn còn là vấn đề khó khăn trở ngại trong việc xác định giá đất để bồi thường.
Theo tôi, Luật Đất đai (Sửa đổi) lần này cần phải giải quyết vấn đề này bằng việc Luật hóa “giá đất thị trường”. Theo đó, đề nghị luật cần thể hiện rõ ràng, cụ thể về khái niệm “giá đất thị trường” bằng những quy định mang tính định lượng, chẳng hạn giá đất thị trường trong điều kiện bình thường bằng một tỷ lệ nhất định so với giá đất do Nhà nước quy định trong cùng thời kỳ, tạo điều kiện cho việc định giá đất thị trường được dễ dàng và chặt chẽ. Cần bổ sung thuật ngữ “giá đất thị trường” trong phần “giải thích từ ngữ” vì đây là thuật ngữ đang được sử dụng rộng rãi trong các văn bản pháp quy và cũng được sử dụng nhiều lần trong Dự thảo luật.
2/ Về định kỳ xác định khung giá đất (Khoản 3, Điều 108). Theo Dự thảo luật thì định kỳ xây dựng khung giá đất là 5 năm, thời gian như vậy là quá dài sẽ không theo kịp với những biến động về thị trường hàng hóa nói chung, thị trường bất động sản nói riêng; là cơ hội để giá đất phát triển tự phát, gây lũng đoạn thị trường, Nhà nước khó quản lý về giá đất.
Đề nghị cân nhắc theo 1 trong 2 hướng:
- Xây dựng khung giá đất 5 năm 2 lần.
- Xây dựng khung giá đất 3 năm 1 lần.
Đồng thời giữ nguyên nội dung khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với khung giá đất và thời gian tăng hoặc giảm phải liên tục từ 180 ngày trở lên thì chính phủ điều chỉnh khung giá đất.
3/ Về bảng giá đất (Điều 109).
Thống nhất theo phương án 1 Điều 109 của Dự thảo với nội dung cơ bản là: UBND cấp tỉnh căn cứ vào các quy định pháp luật để xây dựng bảng giá đất tại địa phương trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi ban hành vào ngày 1 tháng 1 của năm đầu kỳ. Khi giá đất tăng hoặc giảm trên 20% so với bảng giá đất và thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ 60 ngày trở lên thì UBND tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
Tuy nhiên, việc UBND tỉnh điều chỉnh bảng giá đất trong bất kỳ thời điểm nào cũng cần phải thực hiện quy định trình HĐND tại kỳ họp gần nhất để thông qua trước khi điều chỉnh nhằm bảo đảm tính khách quan, công khai, minh bạch, tránh tình trạng vì lợi ích nhóm dẫn đến việc tăng hoặc giảm giá đất một cách dễ dãi, thiếu công minh.
Nguyễn Ngọc Minh