Quốc hội thông qua Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Báo cáo tiếp thu, chỉnh lý, giải trình dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội do Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Nguyễn Văn Giàu trình bày trước giờ đại biểu bấm nút khẳng định đã tiếp thu đầy đủ các ý kiến khác nhau trong quá trình thảo luận.

Về vốn pháp định đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, Ủy ban Thường vụ Quốc hội phân tích: Việc quy định mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng là điều kiện cần khi thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Còn khi thực hiện dự án cụ thể thì chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị giữ quy định mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng như trong dự án Luật và giao Chính phủ quy định chi tiết cho phù hợp với từng doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản trong từng thời kỳ.

Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, có hai loại ý kiến. Có ý kiến đề nghị quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm bên mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất. Có ý kiến đề nghị cần quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu thống nhất với quy định của Bộ luật Dân sự và Luật nhà ở.

Giải trình vấn đề còn có ý kiến khác nhau, Ủy ban Thường vụ Quốc hội phân tích: Theo quy định của pháp luật hiện hành (Luật Đất đai và Luật Nhà ở) thì việc đăng ký quyền sử dụng đất là bắt buộc, còn việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không bắt buộc và được thực hiện theo nhu cầu của chủ sở hữu.

Quyền sở hữu được xác lập sau khi hoàn thành hợp đồng mua bán, không lệ thuộc vào thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước. Do đó, không thể quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm bên mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đã chỉ đạo rà soát và quy định theo hướng thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã trả hết tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Về vấn đề bảo vệ quyền lợi của bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết: Trong dự án Luật đã có nhiều quy định để bảo vệ quyền lợi của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như: chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trong trường hợp không bàn giao nhà ở đúng tiến độ đã cam kết theo hợp đồng, chỉ được thu tiền ứng trước của khách hàng khi đã xây dựng xong móng của công trình và phải được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm tra đủ điều kiện của nhà ở được phép bán, cho thuê mua.

Ngoài ra, lần đầu chủ đầu tư chỉ được thu không quá 30% giá trị hợp đồng và không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, không quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận ; chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng đúng mục đích ...

Với 411/418 đại biểu Quốc hội bấm nút tán thành, Quốc hội đã thông qua Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có 6 chương và 82 điều, sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015.