Sửa luật để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

Theo tờ trình của Chính phủ, việc sửa đổi luật nhằm mục đích bảo đảm việc đầu tư kinh doanh bất động sản phải tuân thủ đúng quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn mới và theo kế hoạch thực hiện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để khắc phục tình trạng đầu tư bất động sản tự phát, phong trào, mất cân đối, lệch pha cung - cầu hàng hóa bất động sản...

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hướng đến việc điều chỉnh toàn diện các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo, mâu thuẫn giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các đạo luật khác có liên quan như: Luật Đất đai, Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư…

Dự án luật có 5 Chương, 74 Điều. So với Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì giảm 1 Chương và 7 Điều. Dự án luật có nhiều điểm mới, trong đó có việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản; mở rộng việc cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua bất động sản đã có sẵn như quy định hiện hành.

Thẩm tra dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tán thành sự cần thiết phải sửa đổi luật nhằm tiếp tục phát triển lành mạnh thị trường bất động sản; nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nhiều ý kiến cho rằng, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được chuẩn bị nghiêm túc, công phu, thực hiện đúng các trình tự, thủ tục theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội vẫn băn khoăn, chưa thật sự yên tâm với một số quy định "mở” của dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, chỉ có doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mới được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê hoặc được cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê. Trong khi đó, theo dự án luật, được hiểu là tất cả tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cũng theo Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê là "Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt". Do vậy, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần bổ sung quy định về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản đối với trường hợp dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, bảo đảm thống nhất với quy định của Luật Đất đai.

Có ý kiến cho rằng, dự án luật còn thiếu các quy định bảo đảm sự giám sát của Nhà nước đối với thị trường bất động sản để bảo vệ lợi ích của các bên tham gia thị trường, nhất là bên mua, thuê; chưa có quy định về công cụ kiểm tra, đánh giá thị trường; thiếu các chế tài để xử lý các vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai rất dễ nảy sinh tranh chấp. Nhiều ý kiến đề nghị cần có các quy định chặt chẽ trong dự án luật, nhất là các quy định liên quan đến bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên mua, thuê, thuê lại, thuê mua bất động sản./.