Thông tư số 10: Giảm bớt áp lực tài chính cho doanh nghiệp bất động sản trong ngắn hạn

Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư số 10/2023/TT-NHNN ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10, Điều 8 của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng (đã được bổ sung theo khoản 2, Điều 1, Thông tư số 06/2023/TT-NHNN ngày 28/06/2023 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39) từ ngày 1/9/2023 cho đến ngày có hiệu lực thi hành của văn bản quy phạm pháp luật mới quy định về các vấn đề này. Theo giới phân tích, đây là bước đi cần thiết để hỗ trợ ngành bất động sản, ngân hàng cũng như nền kinh tế vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.

Hỗ trợ doanh nghiệp tái cấu trúc

Đánh giá về động thái này của Ngân hàng Nhà nước, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HOREA) cho rằng, đây là tin mừng rất lớn đối với cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư và người tiêu dùng thuộc các lĩnh vực của toàn bộ nền kinh tế có điều kiện tiếp cận tín dụng được thuận lợi hơn. Đồng thời cũng tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng trong việc cung ứng vốn để góp phần vào công cuộc phục hồi, phát triển kinh tế, tạo việc làm và ổn định an sinh xã hội.

Về tác động của Thông tư số 10, các chuyên gia của Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) cho rằng, Thông tư mới nằm trong chủ trương hỗ trợ của Chính phủ đối với thị trường bất động sản nói riêng và tăng trưởng tín dụng nói chung. Việc tạm ngưng thi hành các khoản mục trên sẽ hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn, có cơ hội tái cơ cấu lại thông qua chuyển nhượng vốn tại các dự án cho các nhà đầu tư có năng lực vận hành tốt hơn hoặc thông qua cơ chế hợp tác kinh doanh với đối tác.

Ngân hàng cũng có hành lang pháp lý để có thể cho vay đối với người đi mua bất động sản chưa có đủ điều kiện kinh doanh (giấy phép bán hàng), nhưng đã đủ các điều kiện về pháp lý. Điều này sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản trong việc đi vay để đầu tư, mở rộng quỹ đất hoặc đầu tư vào một dự án mới. Hầu hết doanh nghiệp bất động sản đều có thể hưởng lợi từ Thông tư này.

Đối với ngành ngân hàng, ACBS cho rằng, các điều chỉnh trên sẽ góp phần hỗ trợ cho tăng trưởng tín dụng, vốn đang ở mức thấp trong thời gian gần đây (đến cuối tháng 7 chỉ tăng 4,56% so với đầu năm, giảm 0,17% so với thời điểm cuối tháng 6).

Tuy vậy, mỗi ngân hàng sẽ có khẩu vị rủi ro riêng và vẫn có thể sẽ không chủ động giải ngân đối với các dự án và khoản vay mà họ đánh giá là có rủi ro cao. Trong khi đó, Thông tư mới ban hành sẽ tạo hành lang pháp lý và điều kiện thuận lợi trong việc giải ngân tín dụng đối với các ngân hàng cho vay lĩnh vực bất động sản.

Nhóm phân tích của Công ty Chứng khoán Maybank IB (MSVN) cho rằng, Thông tư 06 được hình thành là mục đích tốt, nhưng việc áp dụng ngay như vậy là một sự siết chặt quá mức. Do đó, việc hoãn thi hành các điều trên là thông tin khả quan cho ngành bất động sản, giúp việc tiếp cận vốn vay từ các tổ chức tín dụng khả quan hơn trong bối cảnh "đói vốn" như hiện nay.

Chờ khung pháp lý mới cho lĩnh vực bất động sản

Trên thực tế, từ phía góc nhìn của cơ quan quản lý, việc siết lại hoạt động cho vay đối với các dự án bất động sản rủi ro cao là một điều chỉnh pháp lý phù hợp với quan điểm quản trị rủi ro. Bởi lẽ, các tổ chức tín dụng vốn đặt ưu tiên cao nhất về sự an toàn hệ thống. Đặc biệt, sau sự vụ liên quan đến Ngân hàng SCB và Vạn Thịnh Phát, vấn đề an toàn hệ thống càng được ngành ngân hàng đặt lên hàng đầu.

Theo các chuyên gia của Công ty cổ phần Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), mặc dù cấu trúc tài chính của các doanh nghiệp chưa ở mức báo động nhưng vấn đề thanh khoản vẫn đang "nóng". Trong tháng 7/2023, số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể là 756 doanh nghiệp, tăng 17% so với cùng kỳ (nguồn: Tổng cục Thống kê). Cùng với tình trạng hạn chế trong phê duyệt dự án, gánh nặng tài chính về chi phí lãi vay và huy động vốn của các doanh nghiệp cũng trong tình trạng khó khăn.

Xét trên góc độ cấp tín dụng, VDSC đánh giá, Thông tư 06/2023/TT-NHNN đã có sự can thiệp khá sâu nhằm kiểm soát việc cấp tín dụng tới lĩnh vực bất động sản. Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, sau diễn biến siết chặt của kênh trái phiếu, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng mạnh. Dư nợ kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng 17,41%, vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 là 10,73%.

Điều này hàm ý, tín dụng vào bất động sản đang tập trung vào một số dự án có quy mô lớn hơn, trong khi tổng thể số lượng dự án được cấp phép và đủ điều kiện kinh doanh đang giảm rất mạnh. Diễn biến hiện tại nếu tiếp tục kéo dài sẽ tạo ra rủi ro tập trung và có thể gây ra nguy cơ nợ xấu cao hơn trong tương lai.

Thống kê của VDSC cũng cho thấy, tính đến cuối quý II/2023, tỷ lệ nợ xấu nội bảng toàn ngành (thống kê 27 ngân hàng niêm yết) ở mức 2,07%, tăng 0,57% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, nợ xấu lĩnh vực bất động sản đang có chiều hướng tăng cao hơn bình quân hệ thống và đạt 2,47% (cùng kỳ là 1,53%).

Cuối tháng 7/2023, nợ tái cơ cấu theo Thông tư 02/2023/TT-NHNN (quy định về việc tổ chức tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn) khoảng 96.000 tỷ đồng cho 97.000 lượt khách hàng. Con số này cũng tăng mạnh so với thời điểm cuối tháng 6/2023 ghi nhận chỉ khoảng 62.464 tỷ đồng, cho 18.846 khách hàng.

Do đó, các chuyên gia của VDSC cho rằng, việc thông qua sửa đổi Thông tư 06 chỉ là bước đi tạm thời, có tính trì hoãn kéo dài để hỗ trợ quá trình tái cấu trúc của các doanh nghiệp ngành bất động sản. Chính sách tiền tệ nới lỏng cần hướng tới sự phát triển chung của nền kinh tế.

Tuy nhiên, thực tế nền kinh tế lại phụ thuộc lớn vào lĩnh vực bất động sản. Vì vậy, việc tăng trưởng bền vững chỉ đạt được khi các chính sách và môi trường kinh doanh của lĩnh vực bất động sản công khai, minh bạch và công bằng hơn. Trong dài hạn, sự phụ thuộc vào ngành bất động sản cũng cần giảm dần, thay vào đó là việc khởi tạo các mô hình, ngành nghề mới có tính đổi mới, sáng tạo và giá trị gia tăng cao hơn.

Theo các chuyên gia của MSVN, Thông tư 06 sẽ rõ ràng hơn cho các doanh nghiệp bất động sản sau khi thị trường này đã được hình thành các khung pháp lý mới như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (được kỳ vọng thông qua tại kỳ họp Quốc hội tháng 10/2023). Khi các định nghĩa trở nên rõ ràng hơn thì các trường hợp tốt xấu cũng dễ phân định hơn chứ không bị đánh đồng.

"Điều chúng tôi quan tâm nhất ở đây là việc chờ đợi hướng dẫn cụ thể hơn về các dự án đủ điều kiện kinh doanh so với đủ điều kiện pháp lý. Bởi lẽ, dự án khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, chủ đầu tư không nhất thiết đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao. Tại thời điểm này thì chủ đầu tư đã được phép mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng", chuyên gia của MSVN cho biết.