Quy định rõ phương pháp, nguyên tắc xác định giá đất

Các đại biểu cũng nêu một số nội dung liên quan đến vấn đề mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; phương pháp xác định giá đất; rà soát lại việc phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đai...

Phòng ngừa việc đầu cơ đất nông nghiệp

Đại biểu Nguyễn Thị Lan (Hà Nội) cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều nội dung mới, gắn với tính đồng bộ của các luật liên quan của các vấn đề đang còn vướng trong thực tiễn như sử dụng đất đai; tài chính đất đai; thu hồi đất; bồi thường, giải phóng mặt bằng; quy hoạch, đấu thầu đất; thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai; an ninh, quốc phòng…

“Dự thảo Luật cũng đã kế thừa Luật Đất đai 2013, tiếp tục sửa đổi, bổ sung thêm nhiều nội dung theo góp ý của các tổ chức, doanh nghiệp, người sử dụng đất với mục tiêu nâng cao hiệu lực quản lý, hiệu quả sử dụng đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội, đồng thời hạn chế được vi phạm pháp luật trong quản lý, sử dụng đất đai thời gian qua”, đại biểu Nguyễn Thị Lan nói.

Nêu ý kiến liên quan đến mở rộng đối tượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, trong đó có đất trồng lúa, đại biểu Nguyễn Thị Lan đề nghị chỉnh sửa quy định trong dự thảo Luật theo hướng chặt chẽ hơn về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, trong đó phải tính đến đặc thù các loại đất thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng và đối tượng nhận chuyển nhượng.

Trường hợp đối tượng nhận chuyển nhượng đất trồng lúa là cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, đại biểu đề nghị cần có cơ chế kiểm soát chặt chẽ để phòng ngừa việc lợi dụng quy định đầu cơ đất nông nghiệp, ảnh hưởng đến mục tiêu của chính sách.

Đồng thời, đại biểu cũng đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa thì phải thành lập tổ chức kinh tế đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 5 Điều 46 là có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp tỉnh chấp thuận. “Nếu thực hiện không hiệu quả như phương án đề ra thì chế tài thu hồi, chuyển đổi như thế nào”, đạt biểu Nguyễn Thị Lan băn khoăn và nhất trí, nên nghiên cứu thực hiện thí điểm tại một số địa phương, đánh giá, tổng kết trước khi áp dụng ở quy mô rộng hơn.

Về quyền lựa chọn hình thức giao đất, cho thuê đất của đơn vị sự nghiệp công lập, đại biểu Nguyễn Thị Lan cũng đề nghị có cơ chế để khai thác hiệu quả, tránh lãng phí quỹ đất đang do các đơn vị sự nghiệp công lập quản lý. Để bảo đảm chặt chẽ, đại biểu đề nghị chỉnh sửa quy định tại khoản 2 Điều 35 theo hướng đơn vị sự nghiệp công lập khi thuê đất không được bán tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, không được thế chấp tài sản gắn liền với đất, qua đó bảo đảm sự an toàn, quản lý và kiểm soát tốt hơn.

Cần quy định phương pháp xác định giá đất

Cho ý kiến tại tổ, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, so với lần trước, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình tại Kỳ họp thứ 5 có sự thay đổi rất cơ bản, trong đó ý kiến đóng góp của nhân dân rất cụ thể, đề xuất từng điều, khoản, những điều được và không hợp lý.

Nhấn mạnh quy định phải có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường tại Nghị quyết 18-NQ/TW, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại không quy định rõ phương pháp xác định giá đất. Về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, Chính phủ quy định chi tiết việc xác định giá đất; nội dung, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất; xây dựng và áp dụng bảng giá đất, định giá đất cụ thể; kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện; tư vấn định giá đất.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, Luật Đất đai khó nhất là vấn đề tài chính đất đai, trong đó khó nhất là định giá đất. Do đó, luật phải quy định về nguyên tắc cũng như phương pháp xác định giá đất.

Dẫn Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển Thành phố Hồ Chí Minh lần này, Chủ tịch Quốc hội cho biết, một trong những điểm quan trọng nhất là Thành phố kiên trì đề xuất vẫn thí điểm phương pháp hệ số K, bởi phương pháp này minh bạch và dễ làm. Với hệ số K sẽ giải quyết được vấn đề giá đất giáp ranh. "Nếu không quy định rõ phương pháp xác định giá đất trong Luật, Quốc hội không thể an tâm thông qua dự án Luật này. Quan điểm của chúng tôi là, Chính phủ trình vấn đề này, đưa vào một chương hoặc một vài điều trong luật, trong đó quy định về nguyên tắc, quy định về phương pháp xác định giá đất", Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.

Về vấn đề lấy ý kiến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Chủ tịch Quốc hội cho rằng cần quy định thế nào cho thực chất, tránh chuyện lấy cho có, hình thức. "Nếu như không đạt tỷ lệ 100% đồng ý thì bao nhiêu phần trăm có thể ra được quyết định. Trong trường hợp người dân không đồng ý, trường hợp nào xác định là đồng thuận và không đồng thuận", Chủ tịch đặt câu hỏi và cho rằng: "Nếu không quy định cụ thể thì tính khả thi rất thấp, rất khó cho người điều hành. Lấy ý kiến quy hoạch phải thực chất".

Bên cạnh đó, Chủ tịch Quốc hội cũng cho rằng, việc rà soát điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng sẽ phát sinh nhiều vấn đề nếu không quy định kỹ sẽ rất khó vận hành. Việc rà soát điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là điều khó tránh khỏi, do đó cần bổ sung quy định, nguyên tắc của việc rà soát điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy định các tiêu chí cơ bản để thực hiện rà soát việc điều chỉnh quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để hạn chế việc thay đổi không cần thiết, tùy tiện. Quy định bổ sung chế tài xử lý với tổ chức, cá nhân có thẩm quyền trong việc rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mới có đủ sức răn đe.

Đề xuất luật phải đưa ra công cụ, phương thức nhất quán để tính giá, đại biểu Lê Thanh Vân (Cà Mau) cho rằng, có một mối liên hệ giữa khảo sát đánh giá các khu vực có giá đất phức tạp với bảng giá đất. Trong trường hợp có giá vượt trội hơn, trong luật "chưa có lời giải" về việc xử lý.

Ở một địa điểm không xác định được giá đất, đại biểu Lê Thanh Vân gợi mở việc lấy giá bình quân trong 5 năm gần nhất để chia bình quân tính giá đất. "Nếu những vùng không có nhiều quan hệ tương tác về mặt thương mại giao dịch như vùng sâu, vùng xa, có thể lấy giá trị sản xuất hàng hóa (như trồng ngô, trồng lúa...) 5 năm gần nhất cộng lại chia ra. Bên cạnh đó cần tính toán thêm các yếu tố giao thông, thổ nhưỡng...", đại biểu Lê Thanh Vân nêu.

Tăng cường phân cấp, phân quyền, giảm thủ tục hành chính

Phát biểu thảo luận tại tổ, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính khẳng định, khi sửa đổi dự án Luật Đất đai, điều quan trọng nhất phải bám sát thực tiễn, xuất phát từ thực tiễn, lấy thực tiễn làm thước đo; giải quyết tối đa các vướng mắc, bất cập đang phải xử lý trong việc khai thác, sử dụng nguồn lực đất đai - nguồn lực rất quan trọng để phát triển đất nước.

Nêu rõ, việc phát triển đất nước dựa vào 3 trụ cột chính là con người; thiên nhiên (trong đó có đất đai); văn hóa, truyền thống lịch sử, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho biết: “Giải quyết vấn đề tồn đọng từ thực tiễn để khai thác tối đa nguồn lực nhưng cũng phải nâng cao tầm nhìn dự báo, để luật sửa đổi có tư duy đổi mới và tầm nhìn chiến lược hơn. Luật này được thông qua sẽ góp phần rất quan trọng giải phóng nguồn lực từ đất đai, đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước, nhân dân, nhà đầu tư, cũng như rà soát lại việc phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đai.

Thủ tướng nhấn mạnh, việc phân cấp, phân quyền phải được quy định trong luật; đi đôi với phân bổ nguồn lực, nâng cao khả năng thực thi cấp được phân quyền, đặc biệt tăng cường công tác giám sát, kiểm tra để không chệch hướng và mục tiêu.

Đặt vấn đề, làm sao giảm: Thủ tục hành chính phiền hà; chi phí tuân thủ; việc đi lại của người dân, doanh nghiệp; tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho rằng, việc còn nhiều thủ tục hành chính do không được rà soát thường xuyên, liên tục. Trong khi đó, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng là vấn đề cần phải quy định rõ thẩm quyền, tăng cường phân cấp phân quyền, giảm các thủ tục hành chính.

“Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất vừa giải quyết các vấn đề cấp thiết trước mắt, vừa phải có tầm nhìn dài hạn để phát triển bền vững, lâu dài. Đất đai là hằng số, không sinh ra được, nên việc sử dụng, khai thác như thế nào cho hiệu quả, bao gồm cả không gian trên trời, mặt đất, không gian ngầm, không gian biển... cần đánh giá tác động, nghiên cứu kỹ và đặc biệt phải sử dụng tiết kiệm tài nguyên đất”, Thủ tướng nhấn mạnh.

Về công tác giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, Thủ tướng cho rằng, quan điểm của Đảng, Nhà nước về vấn đề này rất rõ ràng, khi thu hồi đất, người dân tái định cư, chuyển đi nơi khác ở thì nơi ở mới ít nhất phải bằng hoặc hơn nơi cũ. “Phải luật hóa, lượng hóa, giải thích rõ thế nào là bằng, thế nào là hơn”, Thủ tướng nói.

Đối với vấn đề định giá đất, người đứng đầu Chính phủ cho rằng, định giá đất phải phù hợp với phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; đồng thời cần có công cụ quản lý của Nhà nước để bảo đảm thị trường vừa phát triển lành mạnh nhưng không tạo xáo trộn, khó khăn cho người dân, doanh nghiệp khi phải nhường đất triển khai các dự án. Thủ tướng nêu rõ, cần nâng cao năng lực quản lý của cán bộ, trong đó có cán bộ địa chính, đồng thời phải xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai có tính chất bao quát, khi tra cứu có thể liên thông được giữa các địa phương.

Thảo luận ý kiến tại tổ, đại biểu Đặng Quốc Khánh (Hà Giang) cho biết, việc bồi thường, tái định cư cần quan tâm tới cuộc sống của nhân dân sau tái định cư, phải đảm bảo bằng hoặc tốt hơn. Trong đó, cuộc sống của nhân dân không chỉ có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, sản xuất, sinh kế… mà còn phải gắn với văn hóa, cộng đồng.

Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh, vấn đề này sẽ được quy định rõ các nguyên tắc trong luật, phân cấp cho địa phương thực hiện, đặc biệt, tái định cư không được triển khai cứng nhắc. "Trách nhiệm của luật đưa ra các khung, yêu cầu, mục tiêu, mục đích, nhưng chính quyền địa phương phải tham gia vào việc này. Lãnh đạo địa phương lắng nghe ý kiến người dân, điều tra xã hội học và không quy định cứng nhắc các hình thức bố trí tái định cư".

Về vấn đề xác định giá đất, ông Đặng Quốc Khánh cho rằng, việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: Phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. “Chỉ có địa phương mới hiểu rõ giá đất của mình có sốt ảo hay không. Do đó, các địa phương sẽ quyết định giá đất của chính địa phương mình. Khi có vấn đề đột biến, Hội đồng nhân dân tỉnh có thể điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, trong luật quy định, một năm đổi một lần thì cũng rất khó khăn”, ông Đặng Quốc Khánh nêu và cho biết, Cơ quan soạn thảo sẽ nghiên cứu tiếp thu, chỉnh lý vấn đề này phù hợp.