Cần có cơ chế thu hồi đất và định giá đất minh bạch, cụ thể

Áp dụng cơ chế trưng mua và trưng dụng

Theo đại biểu (ĐB) Trần Ngọc Vinh (TP Hải Phòng ), thực tế những năm vừa qua, vì mục đích phát triển kinh tế, Nhà nước đã thu hồi quá nhiều đất để xây dựng nhà máy, khu công nghiệp, khu du lịch... nhưng có một số dự án để lại hoang hóa, lãng phí đất đai trong khi người nông dân không có đất để canh tác dẫn đến đời sống gặp khó khăn, gây bức xúc trong nhân dân và cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu kiện về đất đai kéo dài thời gian qua.

Để đảm bảo tính hợp hiến, theo ĐB Trần Ngọc Vinh, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này nên quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng - an ninh và phục vụ các dự án vì lợi ích công cộng. Trường hợp sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội như xây dựng cơ sở hạ tầng cho các khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp, dịch vụ, các dự án 100% vốn nước ngoài, các dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA thì sử dụng cơ chế trưng mua, trưng dụng. “Có như vậy mới đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước, doanh nghiệp và người dân có đất" – ĐB Trần Ngọc Vinh nói .

Đồng quan điểm với ĐB Trần Ngọc Vinh, ĐB Thân Đức Nam (TP Đà Nẵng ) cho rằng, chỉ nên áp dụng cơ chế thu hồi đất đối với trường hợp vi phạm pháp luật, chấm dứt hợp đồng theo pháp luật và tự nguyện.

Đối với việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh - quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế-xã hội, nên áp dụng cơ chế Nhà nước trưng mua quyền sử dụng đất với thẩm quyền của Nhà nước như Hiến pháp đã quy định và phù hợp với thông lệ quốc tế. ĐB Thân Đức Nam phân tích: Trên thực tế, Nhà nước đã thu hồi nhưng phải bồi thường theo giá thị trường thì thực chất phải mua quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo giá thị trường, nhưng Nhà nước lại áp đặt giá cả thị trường, từ đó mâu thuẫn với khái niệm thị trường. Nhưng nếu Nhà nước sử dụng việc thu mua thì chính Nhà nước có quyền quyết định trưng mua với quyền hạn của nhà nước như Hiến pháp đã cho phép.

ĐB Lê Trọng Sang (TP Hồ Chí Minh) đề nghị Quốc hội cần sớm xây dựng và ban hành Luật Trưng mua, trưng dụng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Theo ĐB Lê Trọng Sang, đây là giải pháp khắc phục sự bất cập, tùy tiện trong bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất cũng như đảm bảo thực thi theo quy định của Hiến pháp. Đồng thời, hạn chế tới mức tối đa cơ chế thu hồi đất, tăng cường mở rộng cơ chế trưng mua quyền sử dụng đất. Vì giá đất khi trưng mua quyền sử dụng đất cũng khác với giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi.

ĐB Huỳnh Thành (Gia Lai) cũng cho rằng, cần nghiên cứu, cân nhắc kỹ về vấn đề này. Thời gian qua, thực chất người sử dụng đất không vi phạm mà vẫn bị thu hồi. Vì vậy, để đảm bảo quyền bình đẳng của người bị thu hồi đất và người có quyền về giao đất, theo ĐB Huỳnh Thành nên áp dụng cơ chế trưng mua và trưng dụng. “Nếu làm được việc này, tôi thấy sẽ tránh được tâm lý không đồng thuận trong nhân dân”, ĐB Huỳnh Thành nói.

Cần quy định cụ thể về giá đất

Liên quan đến nguyên tắc và phương pháp định giá đất, ĐB Lê Trọng Sang (TP Hồ Chí Minh) nhận định, trên thực tế, bảng giá đất công bố tại các địa phương thời gian qua chỉ bằng 30%-60% giá thị trường. Sự chênh lệch ấy cho thấy ngân sách Nhà nước đã thất thu và tạo cho người bị thu hồi đất cảm nhận bị thiệt thòi quá mức. Vì vậy, khi dùng mức giá thấp này để tính toán bồi thường cho người dân thì thường bị phản ứng và khiếu kiện. ĐB Lê Trọng Sang cho rằng, đây cũng là nguyên nhân chủ yếu khiến hơn 70% tổng số vụ khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai. Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này, Chính phủ đề xuất giá đất theo hướng do Nhà nước quy định phù hợp với giá đất phổ biến của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã thực hiện thành công trong các trường hợp chuyển nhượng là giá thị trường thay cho nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, theo ĐB Lê Trọng Sang, việc quy định thế nào là phù hợp với giá thị trường, phù hợp với giá thị trường khác gì với sát giá thị trường cũng chưa được làm rõ. “Giá thị trường ở đây là giá thị trường vào thời điểm nào, các trường hợp chuyển nhượng thành công được áp dụng là cá nhân hay tổ chức và bao nhiêu trường hợp thì được coi là phổ biến?”, ĐB Lê Trọng Sang đặt câu hỏi.

Theo ĐB Lê Trọng Sang, giá thị trường đối với đất bị thu hồi cần phải có sự phân biệt giữa giá thị trường khi không hoặc chưa thu hồi, chưa có dự án tức là giá thị trường trong điều kiện bình thường so với giá thị trường khi đã có dự án, có chủ trương, có quy hoạch, kế hoạch thu hồi. Chính phủ cần quy định rõ chức năng của chính quyền địa phương phường, xã ngoài quản lý bản đồ địa chính các thửa đất trên địa bàn, còn phải lập hồ sơ về mức giá thị trường đối với từng thửa đất đó.

ĐB Hà Thị Lan (Bắc Giang) cũng cho rằng, giá đất phải do Nhà nước xác định đảm bảo phù hợp với giá thị trường. Tuy nhiên ở mức độ nào, thời điểm nào và khu vực nào cần phải tính toán, cân nhắc và đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Mặt khác, giá đất liên quan đến rất nhiều những yếu tố như mục đích sử dụng đất, các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc cùng một khu vực có các điều kiện cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội giống nhau nhưng quy mô của khu đất và tầng cao cho phép xây dựng khác nhau thì giá đất không thể như nhau được.

Trong khi đó, ĐB Lê Thị Công (Bà Rịa - Vũng Tàu ) đề nghị cần sửa đổi trong dự thảo luật, không nên quy định việc xác định giá đất phải đảm bảo sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường mà xây dựng giá đất dựa vào giá đất phổ biến, trong thị trường giá chuyển nhượng bằng các hợp đồng của các bên liên quan và tham khảo của đơn vị tư vấn khảo sát giá độc lập. Bảng giá đất ban hành sẽ áp dụng ổn định từ 3-5 năm, được công bố vào năm đầu kỳ, trong quá trình đó nếu có biến động thì Ủy ban nhân dân tỉnh điều chỉnh cho phù hợp./.