Cần có chính sách điều tiết thị trường bất động sản

Phát triển thị trường bất động sản lành mạnh

Trình bày Tờ trình về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, sau gần 8 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ khắc phục những tồn tại, hạn chế sau 8 năm thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, khắc phục sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định của Luật này với các luật khác có liên quan để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, việc xây dựng dự án Luật luôn bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, văn bản khác có liên quan của Chính phủ để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển thị trường bất động sản; đảm bảo kế thừa, sự ổn định của hệ thống pháp luật; sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm khắc phục những tồn tại, hạn chế trong chính sách, pháp luật đã được chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Dự án luật được xây dựng trên quan điểm giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến bất động sản như đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng. Đồng thời, tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ Trung ương đến địa phương về thị trường bất động sản; hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh; đảm bảo vận hành các quan hệ về kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Vai trò điều tiết của Nhà nước rất quan trọng

Cho ý kiến tại phiên thảo luận tổ, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhấn mạnh, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng đã xác định cơ cấu lại thị trường bất động sản. Dự án Luật phải thể chế hóa được các chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước về thị trường bất động sản.

Chủ tịch Quốc hội cho rằng, cần cơ cấu lại thị trường bất động sản vì hiện nay các phân khúc của thị trường không hợp lý. Bởi trong phạm vi toàn quốc, cũng như từng địa phương, phân khúc nhà ở, chung cư cao cấp quá nhiều, phân khúc trung cấp và bình dân rất thiếu, còn nhà ở xã hội bây giờ mới coi trọng, chưa có nhiều chính sách đột phá. "Do vậy, phải xem xét việc Nhà nước điều tiết thế nào, tính toán các phân khúc cho phù hợp với thị trường và nhu cầu của xã hội", Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.

Một vấn đề quan trọng đối với thị trường bất động sản mà Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, đó là sự phù hợp về trục thời gian trong các quy hoạch.

"Nếu như quy hoạch đưa ra các tính toán, với quỹ đất như thế này thì phát triển bao nhiêu bất động sản, nhưng lại chưa tính toán trong cùng một thời điểm mà tung ra quá nhiều, hoặc quá ít bất động sản thì sẽ như thế nào. Nếu như trong cùng một thời gian tung ra quá nhiều dự án thì sẽ dư thừa, dẫn đến thị trường đóng băng. Còn thời điểm đưa ra quá ít dự án thì giá sẽ bị đẩy cao. Do vậy, việc quy hoạch, kế hoạch cấp phép các dự án cần phải nghiên cứu rất kỹ lưỡng", Chủ tịch Quốc hội phân tích.

Từ đó, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh vai trò điều phối của Nhà nước rất quan trọng từ trung ương đến địa phương, trong đó có vai trò "nhạc trưởng" của Bộ Xây dựng.

Lần sửa đổi này, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cũng dành 1 chương quy định về điều tiết thị trường bất động sản của Nhà nước. Tuy nhiên, theo đại biểu Nguyễn Hữu Toàn, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, dự thảo mới chỉ quy định các nguyên tắc mà chưa rõ các chính sách cụ thể. Đại biểu cho rằng việc điều tiết là cần thiết nhưng phải quy định chính sách cụ thể hơn, để phát triển thị trường bất động sản, nhất là nhà ở, đặc biệt là về giá để người dân có thể tiếp cận được nhà ở.

Liên quan đến vấn đề này, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhận xét, các quy định về điều tiết thị trường bất động sản quy định tại Điều 86 dự thảo Luật còn chung chung, chưa rõ tính quy phạm, không có nội hàm chính sách cụ thể, chỉ là những nguyên tắc trong công tác quản lý nhà nước nói chung. Việc triển khai từng biện pháp cụ thể về đầu tư, xây dựng, thuế, tín dụng, đất đai, tài chính, giá, ngân sách phải thực hiện theo pháp luật chuyên ngành, trên thực tế Chính phủ vẫn đang thực hiện các giải pháp để điều tiết thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, Ủy ban Kinh tế cho rằng việc điều tiết thị trường bất động sản theo quy định tại dự thảo Luật và dự thảo Nghị định chỉ là những giải pháp can thiệp mang tính chất tình thế; cần nghiên cứu quy định theo hướng công cụ hiệu quả nhất để bảo đảm phát triển và quản lý thị trường bất động sản là thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để cơ cấu lại thị trường bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ, cơ cấu lại nguồn cung bảo đảm đáp ứng đúng nhu cầu thực tế.

Về thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, cơ quan thẩm tra đề nghị bổ sung quy định về trường hợp các biện pháp điều tiết vượt thẩm quyền của Chính phủ thì phải trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội theo các luật chuyên ngành.