Bổ sung phương pháp thặng dư trong xác định giá đất

Phân biệt các dự án tiếp cận đất

Báo cáo một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, đây là dự án luật lớn, có phạm vi điều chỉnh rộng, nội dung khó, phức tạp, tác động lớn đến đời sống nhân dân và các hoạt động phát triển kinh tế - xã hội, quá trình tiếp thu, chỉnh lý tiếp tục nhận được nhiều ý kiến khác nhau. Các nội dung tại dự thảo luật mới chỉ là dự kiến bước đầu xin ý kiến đại biểu Quốc hội chuyên trách, các cơ quan chưa thống nhất được phương án tốt nhất để chỉnh lý tại dự thảo Luật.

Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhiều ý kiến cho rằng, quy định tại dự thảo luật liệt kê các trường hợp Nhà nước thu hồi đất là cứng nhắc, chưa phản ánh đầy đủ, chưa khắc phục căn cơ các vấn đề bất cập.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, quy định theo hướng liệt kê các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng có ưu điểm bảo đảm sự rõ ràng, dễ theo dõi, dễ áp dụng. Tuy nhiên, việc liệt kê quá cụ thể, chi tiết các dự án, công trình thu hồi đất có nhược điểm khó bảo đảm bao quát, đầy đủ. Trong quá trình thảo luận, có ý kiến cho rằng cách tiếp cận theo hướng liệt kê các trường hợp như hiện nay chưa làm rõ được sự cần thiết của các dự án, công trình này theo tinh thần của Điều 54 Hiến pháp.

Đây là quy định quan trọng của Luật Đất đai, cần hết sức thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng, bảo đảm thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết số 18-NQ/TW và tuân thủ quy định của Hiến pháp năm 2013 để quy định rõ ràng, tránh cách hiểu khác nhau, gây vướng mắc trên thực tiễn. Trong các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhất trí với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để điều tiết chênh lệch giá trị tăng thêm từ đất do thay đổi quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - người dân - nhà đầu tư và các trường hợp thu hồi đất để bảo đảm điều kiện thực hiện dự án đầu tư sử dụng đất, từ dự án đầu tư sẽ tạo ra nguồn thu mới cho ngân sách nhà nước, đem lại lợi ích tổng thể cho toàn dân, toàn xã hội. Đối với người dân có đất thu hồi, Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định. Các phương án đều cần tiếp tục nghiên cứu, làm rõ, chỉnh sửa thêm để bảo đảm quy định rõ ràng, hợp lý, khả thi.

Về các trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho biết, Luật Đấu thầu năm 2013 và Nghị định số 25/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư cũng phân biệt 2 nhóm dự án đầu tư thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Đó là: Dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại, công trình thương mại - dịch vụ, công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh; Dự án phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật chuyên ngành, pháp luật về xã hội hóa.

Như vậy, pháp luật về đấu thầu hiện hành chỉ khoanh vùng dự án có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại; công trình thương mại, dịch vụ; công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh là dự án tiếp cận đất thực hiện đấu thầu. Các dự án khác mang tính sản xuất bao gồm cả dự án có sử dụng đất và dự án không sử dụng đất, do pháp luật chuyên ngành xác định. Việc quy định rõ tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về các trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất là cần thiết nhưng phải phân biệt rõ các dự án tiếp cận đất là chính và các dự án mà đất là “phái sinh”.

Nghiên cứu kỹ các phương pháp xác định giá đất

Bên cạnh đó, một số ý kiến cho rằng, quy định như dự thảo Luật về “phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường” là chưa thực sự rõ ràng; phải hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân. Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật chỉnh sửa quy định tại các điều, khoản tại Mục 2 Chương XI về căn cứ xác định, thông tin đầu vào, phương pháp xác định giá đất để thể chế hóa cụ thể hơn yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về “có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường”. Việc bảo đảm hài hòa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân được thực hiện thông qua các chính sách ưu đãi, thu hút đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và quy định của pháp luật về thuế có liên quan.

Một số ý kiến đề nghị quy định cụ thể hơn về phương pháp xác định giá đất, nguyên tắc xác định giá đất. Có ý kiến cho rằng, dự thảo Luật đưa ra quy định phương án có lợi nhất cho ngân sách nhà nước nhưng chưa quy định rõ như thế nào là “có lợi nhất”. Có ý kiến đề nghị không quy định về các phương pháp định giá đất tại dự thảo Luật. Có ý kiến không đồng ý đề xuất bỏ phương pháp thặng dư.

Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật sửa đổi theo hướng bổ sung quy định rõ tại khoản 4 Điều 158 về nội hàm các phương pháp xác định giá đất; bỏ quy định về việc lựa chọn phương pháp theo nguyên tắc “có lợi nhất cho ngân sách nhà nước”, thay thế bằng quy định về trường hợp áp dụng đối với từng phương pháp cụ thể; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập. Tuy nhiên, nội hàm các phương pháp đã có sự thay đổi so với quy định của pháp luật hiện hành tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.

Dự thảo Luật bổ sung phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp xác định giá đất và bổ sung tương ứng quy định về nguyên tắc, điều kiện áp dụng. Tuy nhiên, điều kiện áp dụng phương pháp này đã có sự thu hẹp so với quy định của pháp luật hiện hành. Các nội dung này đồng thời đang được sửa đổi, bổ sung tại dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, tiếp tục nhận được nhiều ý kiến khác nhau. Vì vậy, việc quy định tại Luật về các phương pháp xác định giá đất theo các nội dung này không phải là việc luật hóa các quy định của văn bản dưới luật đã được thực hiện ổn định trong thực tiễn.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cũng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục phối hợp với các cơ quan có liên quan nghiên cứu kỹ lưỡng các phương pháp xác định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng, thuyết minh đầy đủ, làm rõ nội hàm, nghiên cứu nội dung để quy định tại Luật bảo đảm tính ổn định và tính khả thi của quy định, thể chế hóa tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW.